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住房保障的货币补贴模式将会掀起购房热潮
  
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[建材网]在中国经济面临下行风险之际,笔者认为,消费、新型城镇化、环境改善等经济火车头可以通过优化社会保障和土地融资来启动。

货币补贴将掀起购房浪潮

2011年底,住房和建设部表示,十二五规划结束后,中国住房保障模式将逐步向货币补贴转变 这意味着政府将用货币补贴取代经济适用房和廉租房的建设,让居民在市场上选择租房或买房。

货币补贴将节省大量的公共资源,因为补贴的数额是由当时家庭收入低于社会生活保障水平的数额决定的,而传统的补贴住房则允许每个家庭年复一年地获得全额补贴。 在按揭还款每年不变但工资上涨的情况下,购房补贴逐年下降。 此外,老年人也可以从住房中受益,从而减轻政府在人口老龄化下的社会保障负担。 因此,在金融方面,货币补贴是覆盖全社会、实现全民住房梦想的更好方式。

实施住房货币补贴的困难在于,目前符合合理标准的低价住房存量远远不够。 政府可以在远离市中心的地方找到低价土地,拍卖给房地产企业,而不设定底价。然而,政府规定完工的住房必须是小单元,符合一定的质量标准,并规定何时完工。

即便如此,在这种罕见的购房和建房潮中,人们相信政府补贴必须分批发放,这样竣工房屋的供应才能跟上需求。 在确定补贴水平、每次批发补贴金额和土地供应时,必须考虑避免大量低价和低端商品房的过度供应影响整个房地产市场。

政府促进市场稳定的基本职能有两个方面:第一,中央政府应监测和确保土地供应体现“住房存量应接近家庭总数”的原则,但多而不少。 政府必须保持对土地供应的控制。例如,土地在使用前必须重新规划。开发商必须向政府支付新旧用途的差额,这不属于土地使用权的原所有者。 其次,土地增值主要来自经济增长,是全社会的信用。因此,除了自住公寓的免税外,持有房地产产生的利润还应缴纳增值税,增值税应在50%以上,并在全国范围内统一征收。

银行会很乐意向获得补偿的家庭提供抵押贷款,因为部分还款由政府承担。 还款期限可长达30年,如在美国减少每月还款额。 为了防止按揭潮导致按揭贷款占银行总资产的比例超过标准,银行应被要求将按揭贷款证券化,但银行应被要求持有一定比例的证券,以防止出现“次贷危机”

农村土地政策必须保持城乡平衡、人口双向流动,并鼓励农地流转。 进城的农民可以决定是出售还是保留土地,这不会带来双重利益,因为城乡居民需要申报所有家庭收入,包括来自农村农田和城市工作的收入,以根据“需求不足”的原则确定他们获得多少社会保障补贴 如果农田被保留,家庭成员可以耕种、租用或出租。但是,如果任何人拥有农田,但未能在规定的时间内达到评估的较低农业产量,则国家授予农田的目的是违背的,但受益于整个农田的增值,因此必须相应征税。 宅基地建设必须进行管理,以避免成为没有土地成本的商品房。要想在本质上达到商品房的效果,政府必须用地价来补偿。

城市化中的土地融资

政府的房地产和房地产相关收入都来自于整体经济活动,所以应该按照职能要求分配给中央政府和地方政府,就像所得税等。

一旦住房补贴成为货币化社会保障的一部分并纳入国家的总体规划,中央政府就更有必要相应地分享一些与房地产相关的收入(包括土地使用权的出售)。

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